Hotel boutique con Airbnb: llegan las Zonas de Oportunidad al Viejo San Juan

En el caso de Puerto Rico, por la vía de la excepción, todas las comunidades de bajos ingresos fueron designadas automáticamente como Zonas de Oportunidad

Por Por Joel Cintrón Arbasetti | Centro de Periodismo Investigativo

Por Joel Cintrón Arbasetti | Centro de Periodismo Investigativo

La caminata va dirigida por Adrian Beales, un australiano director de ventas de la empresa que ofrece opciones de inversión en bienes raíces para personas del extranjero, de nombre Lifeafar. Detrás va un grupo de 20 inversionistas. Salieron del hotel El Convento en la calle del Cristo en el Viejo San Juan luego del segundo día del Lifeafar Investors Conference 2019: tres días de charlas – del 23 al 25 de abril – sobre las ventajas de invertir en Puerto Rico. A las 4:30 de la tarde van por la calle Luna en dirección a la calle San Francisco bajo un cielo despejado.

Al llegar a la Plaza Colón forman un semicírculo, algunos se tapan del sol con las manos y contemplan el edificio 405. Los cuatro pisos de arriba, con balcones que miran a la plaza, están abandonados. La primera planta, el Old San Juan Food Court, tiene una barra abierta que da hacia la acera, con billares y un pasillo que conecta al fondo con la cafetería El Sazón de Abuela.

That’s a shitty food court” [eso es una mierda de food court], dice Rich Holman al grupo de inversionistas mirando de frente al edificio. Holman es el fundador y presidente de Lifeafar.

El food court lleva 11 años allí, y sigue operando a pesar de que la parte de arriba del edificio está abandonada desde el año pasado. En la barra venden cervezas a $2.00 y en El Sazón de Abuela los almuerzos criollos cuestan $8.50; un muy buen precio para el Viejo San Juan, en donde la mayoría de los negocios tienen precios inflados para turistas.

Ese food court con vellonera digital en donde suena Bob Marley va a desaparecer pronto. No forma parte del plan de los inversionistas que transformarán el edificio en el Plaza Colón Hotel & Suites: una combinación de arrendamiento bajo la plataforma digital Airbnb con alquiler temporero tradicional enfocado en turistas.

Entre la cafetería y la barra hay alrededor de cinco empleados, incluyendo al encargado. Aunque sospechan de la venta del edificio, ninguno tiene información ni saben qué va a pasar allí.

Pero el pasado 1 de mayo, el Jefe de Inversiones de Lifeafar, Eric Berman, cerró la compra del edificio comercial de 577 metros cuadrados por $5 millones, según se puede constatar en el Registro de la Propiedad.

Este es uno de los primeros productos de las Zonas de Oportunidad, áreas donde la gente puede invertir y recibir beneficios contributivos, como retrasar el pago de impuestos por ganancias de capital hasta el año 2026 o reducirlo a cero si mantienen su inversión en el lugar por 10 años. Es resultado de la reforma contributiva de Donald Trump que entró en vigor en 2017. Una Zona de Oportunidad se supone que es para “una comunidad con dificultades económicas”, según el Servicio de Rentas Internas (IRS, en inglés) y el programa se ha promovido por el gobierno federal y el de Puerto Rico como una forma de crear desarrollo económico en “áreas deprimidas”.

En el caso de Puerto Rico, por la vía de la excepción, todas las comunidades de bajos ingresos fueron designadas automáticamente como Zonas de Oportunidad. Además, fueron designadas otras 26 zonas que no cualificaban bajo la definición de comunidad de bajos ingresos. En total, aproximadamente un 95 por ciento de la isla es considerada una Zona de Oportunidad Cualificada bajo los parámetros federales, según la legislación de Puerto Rico. Asesores y funcionarios del gobierno dijeron al CPI que se han añadido más áreas, hasta alcanzar un 98 por ciento, aunque esto no consta en la ley federal.

Los inversionistas que tributan a nivel federal ya pueden aprovechar las ventajas de que la isla fuera declarada en un 95 por ciento como una Zona de Oportunidad. Los que tributan en Puerto Rico aún esperan porque el gobernador Ricardo Rosselló firme la ley que desde el 24 de abril aprobó la Legislatura y que les daría exenciones municipales y créditos contributivos adicionales, como eliminarles el 25 por ciento en el pago de impuestos sobre la propiedad mueble e inmueble, y otro 25 por ciento de exención en arbitrios por construcción. Además se ofrece un “procedimiento ágil para la evaluación y expedición de permisos”.

“El gobernador ya recibió el proyecto aprobado por la Legislatura. Una vez el primer ejecutivo termine de analizar la medida aprobada, determinará si la firmará en los próximos días", dijo por escrito Manuel Laboy, secretario del Departamento de Desarrollo Económico y Comercio (DDEC)

Para recibir los beneficios contributivos federales y de Puerto Rico los inversionistas tienen que registrar un “Fondo de Oportunidad”, o participar de uno existente, y solicitar un decreto al Departamento de Desarrollo Económico y Comercio (DDEC). Quienes solo se beneficien de los incentivos federales, deben de estar autorizados para hacer negocios en Puerto Rico, pero no tienen que registrar un fondo de oportunidad en la isla ni solicitar el decreto del DDEC. Ese es el caso de Lifeafar, que tiene incorporada en el Departamento de Estado la compañía Lifeafar Property Management Puerto Rico, pero no han registrado un fondo de oportunidad.

El CPI preguntó en cuánto se estima el costo fiscal de los incentivos que se darán por medio de las Zonas de Oportunidad a Raúl Maldonado, secretario de Hacienda, quien será, de firmarse la medida, el presidente del “Comité de Proyectos Prioritarios en Zonas de Oportunidad”. También se le preguntó si existe un estudio de viabilidad para respaldar la efectividad de la medida y cuántos empleos creará. Pero las preguntas no han sido contestadas.

La Junta de Control Fiscal evaluará gastos por Zonas de Oportunidad

Los incentivos y decretos contributivos para inversionistas representan un costo fiscal al erario, y por eso, la Junta de Control Fiscal tendría que evaluar el proyecto de las Zonas de Oportunidad que aprobó la Legislatura para determinar si cumple con el Plan Fiscal.

La directora ejecutiva de la Junta, Natalie Jaresko, dijo al CPI que está pendiente al costo que tendría la legislación local para las Zonas de Oportunidad.

“He visto un borrador [del proyecto de ley]; no sé cuál es la versión final. No puedo decirte si es coherente [con el Plan Fiscal] o no hasta que alguien realmente calcule el costo. Por supuesto, apoyamos más inversiones en la isla y el uso de las Zonas de Oportunidad. Algún apoyo local a las Zonas de Oportunidad es necesario para ser competitivo con otros estados que hacen lo mismo. La pregunta es qué tan competitivo y cuánto va a costar”, dijo.

“Aquí es que yo creo que podemos tener problemas con la Junta, y es que [el proyecto de Zonas de Oportunidad] te otorga también un crédito contributivo por la inversión que tú hagas… ¿Por qué te digo que ahí puede haber problemas con la Junta?, porque la Junta ha estado bien incómoda con el tema de los créditos contributivos en Puerto Rico, porque se sale de control el presupuesto”, dijo Francisco Luis, contador público autorizado socio de la firma de contabilidad y asesoría financiera Kevane Grant Thornton.

El proyecto de la Legislatura ofrece un “crédito por inversión” de 50 por ciento, con un “sistema de ranking” que lo divide en cuatro plazos: 25 por ciento cuando el negocio exento finalice la construcción o comience operaciones, y 25 por ciento del balance en cada uno de los tres años subsiguientes.

Francisco Luis lo ve como “un mecanismo que le pusieron para dejar saber a la Junta [de Control Fiscal], ‘tranquilo, esto no se va a salir de control’”.

¿Será efectivo?, preguntó el CPI.

“Desde 2011 nosotros hemos tenido leyes que establecen moratorias en los créditos, inclusive ha habido unos requisitos de informarle a Hacienda cuántos créditos hay afuera para hacer como un inventario… Teóricamente sí pudiese ser efectivo, ahora, en la práctica, ¿cómo los vamos a controlar?, pues es un reto, es un reto”, dijo Francisco Luis.

Giovanni Méndez, abogado contributivo y gerente en la firma Global Economic Optimization, dijo que algunos inversionistas piensan que el “Comité de Proyectos Prioritarios en Zonas de Oportunidad” que crearía la ley puede retrasar el comienzo de las obras. Méndez, asesora a inversionistas interesados en Zonas de Oportunidad y es socio del Puerto Rico Opportunity Fund One.

En la versión ejecutiva del proyecto, el comité se componía del Principal Oficial Financiero, Raúl Maldonado, el Principal Oficial de Inversiones, Gerardo Portela, y el Director Ejecutivo de la Autoridad de Asesoría Financiera y Agencia (AAFAF), Christian Sobrino. Las enmiendas de la Legislatura incorporan a cuatro integrantes: al director del DDEC, Manuel Laboy, al director ejecutivo de la Autoridad para las Alianzas Público Privadas, Omar Marrero, más un miembro designado por el presidente de la Cámara, y otro por el presidente del Senado.

El comité publicará una lista de las actividades comerciales y las áreas geográficas que se designarán como Proyectos Prioritarios en Zonas de Oportunidad.

El boom de las Zonas de Oportunidad se ve en los diferentes eventos para inversionistas que se han celebrado en los pasados meses, como el de Lifeafar en el Viejo San Juan. La semana pasada, Gerardo Portela, Principal Oficial de Inversiones del gobierno, y el director del Departamento de Desarrollo Económico y Comercio Manuel Laboy, participaron del Opportunity Zone Expo en Las Vegas. Esta semana el gobierno celebrará la “cumbre” de Zonas de Oportunidad bajo el título “Puerto Rico: A paradise of Opportunities”, en donde participarán el gobernador Ricardo Rosselló y el asesor principal del secretario del Departamento del Tesoro de Estados Unidos, Daniel Kowalski. La entrada general cuesta $264. La entrada de “oro” para auspiciadores cuesta $20,000. La actividad es auspiciada por el bufete de abogados DLA Piper, la empresa financiera JP Morgan y la firma de bienes raíces Hunt.

Uno de los interesados en las Zonas de Oportunidad es Brock Pierce, quien lidera un grupo de empresarios de criptomonedas que se mudó a la isla luego del huracán María. Las criptomonedas son un mecanismo digital para transacciones financieras que funciona como una divisa sin control bancario. En un video al que tuvo acceso el CPI, se ve a Pierce hablando sobre las Zonas de Oportunidad en una charla en el bar Red Monkey del Viejo San Juan. La charla fue el 22 de abril, y forma parte de los Crypto Mondays, que se celebran todos los lunes en varias ciudades de Estados Unidos.

“Puerto Rico aún no ha aprobado el respaldo para las Zonas de Oportunidad. El IRS sí, así que estamos bien desde la perspectiva del gobierno federal. Pero aquí abajo en Puerto Rico aún no lo han aprobado, lo que significa que todo lo que hagan aquí tiene que pagar los impuestos de Puerto Rico… Es muy probable que haya algunas personas que vengan aquí y comiencen a establecer negocios para crear Zonas de Oportunidad, en acuerdos que serán estafas de todo tipo… Mi proyección es que cien mil millones de dólares en capital serán inyectados a Zonas de Oportunidad en todo el país… Cuando se desatan cien mil millones de dólares de capital, sabes que es posible que algunas de las peores personas se presenten y lo jodan todo… Este será el Wild Wild West en todo el país durante los primeros seis meses”, dice Pierce en el video.

El Viejo San Juan, que no es exactamente un área deprimida o una comunidad de bajo ingresos como a las que se supone que ayude el programa de Zonas de Oportunidad, parece haberse convertido en el primer foco de interés de los inversionistas que buscan reducir sus pagos de impuestos. Santurce es otro barrio que se ha mencionado como uno de gran interés para los inversionistas y al menos un edificio, en la Avenida Ponce de León con la calle Duffaut, ya fue adquirido por el Opportunity Fund One.

La inversión total que planifica Lifeafar para el edificio 405 de la calle San Francisco será de unos $16.5 millones, de los cuales 10 se usarán para la remodelación del edificio. Entre los inversionistas, hay algunos puertorriqueños que tributan en Estados Unidos, pero también de Nueva Zelanda, Canadá y Bélgica.

“Estructuramos nuestro primer proyecto en el Viejo San Juan… tenemos un Fondo de Oportunidad Cualificado y tenemos una entidad local en Puerto Rico que usaremos para desarrollar el proyecto y operar el hotel”, dijo Berman, Jefe de Inversiones de Lifeafar, al CPI.

Sin embargo, solo el 30 por ciento de los inversionistas que participan del “Hotel Boutique” reciben los beneficios de las Zonas de Oportunidad. Los demás no cualifican porque no tienen ganancias de capital, según Beales.

“Entiendo que la legislación local no es tan útil para alguien como nosotros [Lifeafar] o los inversionistas en los Estados Unidos, que se aprovecharán principalmente de la legislación federal. Tenemos una compañía local en Puerto Rico de bienes raíces y entiendo que cualificamos para beneficios adicionales… Pero tampoco estoy muy seguro de esto porque no he leído mucho sobre la legislación local”, dijo Berman.

“Lo compramos sin saber siquiera sobre las Zonas de Oportunidad. Lo compramos porque pensamos que Puerto Rico se recuperará, habrá mucho turismo, habrá muchos empleos, gente querrá venir y ver el verdadero Puerto Rico y por eso decidimos hacer este proyecto. La zona de oportunidad vino como algo adicional”, añadió Beales.

¿Las Zonas de Oportunidad van a servir para desarrollar proyectos nuevos o para proyectos que como quiera se hubiesen hecho?, preguntó el CPI a Francisco Luis.

“Ha habido mucha crítica de eso, y es verdad. El proyecto de ellos [Lifeafar] ya estaba corriendo cuando se aprueban las Zonas de Oportunidad…Yo creo que sí [puede incentivar proyectos nuevos], pero es una opinión bien personal. Y yo creo que Puerto Rico tiene una ventaja con los Estados Unidos. Toda la isla es una Zona de Oportunidad y eso de por sí presenta una ventaja contra Estados Unidos. Primero porque [allá las Zonas de Oportunidad] ninguna está en la costa y segundo que puede ser un área donde a lo mejor hay un pantano, un área donde el distress económico es bien brutal, no es como aquí. Aquí, Bahía Beach Resort, ¿tú has estado allí?, eso es una Zona de Oportunidad; gran parte de Isla Verde es una Zona de Oportunidad, Rincón es una Zona de Oportunidad. Verdaderamente las oportunidades que tú tienes de desarrollo en Puerto Rico son mejores”, contestó.

En varias ocasiones, funcionarios del gobierno, abogados contributivos e inversionistas han reiterado que las Zonas de Oportunidad no causarán desplazamientos ni elevación en el costo de vida por el desarrollo de proyectos dirigidos a personas con altos niveles adquisitivos.

Raúl Maldonado había dicho que iba a “hacer un mecanismo de que la comunidad participe no al final cuando se termine el proyecto [de Zona de Oportunidad] si no en el desarrollo”.

“Y la idea es que por ejemplo, algo bien sencillo, si yo voy a hacer un hotel en el área sur y vamos gastar $300 millones, vamos a crear 2,000 habitaciones. ¿Qué yo necesito?, que la comunidad que esté cerca se entrene en hospitality para que entonces el empleo sea directamente… Los proyectos que han sido exitosos en el mundo envuelven a la comunidad desde el día uno”, dijo Maldonado al CPI.

En el caso del edificio del Viejo San Juan, ni siquiera los empleados que siguen trabajando en el edificio que se vendió tienen conocimiento de la transacción o de lo que es una Zona de Oportunidad.

Michael Terry, presidente de Sanctuary Software Studio, caminaba junto al grupo de inversionistas que se dirigía al edificio de la Plaza Colón. Es de Ohio, y es su primera vez en Puerto Rico. Vino con su esposa.

“Hemos invertido con Lifeafar antes y queríamos ver cuáles son sus planes en Puerto Rico, específicamente con las oportunidades de las Zonas de Oportunidad que están en este lugar como el de la Plaza. Vine por bienes raíces pero estoy muy interesado en las oportunidades para startups [empresas emergentes] y traerlas a Puerto Rico”.

¿Por qué, si los inversionistas hacen tanto dinero, no quieren pagar impuestos?, le preguntó el CPI.

“Mucho de esto [de las Zonas de Oportunidad] se enfoca en los impuestos sobre las ganancias capitales y francamente yo soy suficientemente rico para acogerme a las reglas y manejar eso. Pero hay otras cosas interesantes relacionadas con las Zonas de Oportunidad. Si quieres comenzar un nuevo negocio… traer inversionistas que inviertan aquí, comenzar a correr un negocio nuevo, puedes contratar empleados y cosas así. Los inversionistas aprovecharán la coyuntura, pero todo el que se involucre, terminará ganando. Y ni siquiera es necesario que se muden a Puerto Rico, es el dinero lo que viene a Puerto Rico, así que…”, dijo Terry.

Luego de hablar sobre el edificio en la Plaza Colón, el grupo de inversionistas entró por el área del food court. Pasaron por la barra, donde había unos cuantos clientes, y se dirigieron al área de la cafetería El Sazón de Abuela, que a esa hora estaba vacía. Allí, Beales, el director de ventas de Lifeafar, se trepó en una silla para dar instrucciones al grupo. Subieron las escaleras, vieron los cuartos y salones deteriorados que pronto serán cuartos de hotel y Airbnb. Llegaron a la azotea y allí, entre escombros y marcas del huracán María, tomaron champán y brindaron contemplando el mar, el castillo de San Cristóbal y los edificios históricos del Viejo San Juan.

Organigrama:

Luis Valentín colaboró en esta historia

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