Del Centro de Periodismo Investigativo
La empresa que trabaja con los programas de estorbos públicos en varios municipios, Universal Properties Realty Government Services LLC, enfrenta demandas por cobro de dinero, la cancelación de la mayoría de sus contratos municipales para el manejo de los estorbos públicos y una demanda de desahucio de sus oficinas en Hato Rey luego de que el Centro de Periodismo Investigativo (CPI) publicó una investigación que reveló irregularidades durante los procesos de expropiación.
Mientras, el bufete Francis & Gueits Law Offices tuvo hasta esta semana un contrato vigente con el programa de estorbos públicos en Caguas con el que ejecutaba un esquema similar al de Universal Properties Realty, según reveló el CPI. El grupo legal continuaba activamente su representación del Municipio de Caguas para expropiar inmuebles en esa municipalidad, pero el alcalde de Caguas, William Miranda Torres, canceló el acuerdo el 12 de septiembre con efectividad del 12 de octubre de 2023.
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Aunque, la carta no explica las razones para la cancelación, desde abril el Municipio de Caguas encomendó una investigación sobre los servicios prestados por el grupo legal cuyos socios son Christian Francis Martínez y José J. Gueits Ortiz. Como parte de esa auditoría, el ayuntamiento canceló en mayo, el contrato de Universal Properties Realty, que también prestaba servicios al programa municipal de estorbos públicos. El alcalde cagueño, además, refirió al Departamento de Justicia (DJ) a Universal Properties Realty por posibles irregularidades en su desempeño y posteriormente demandó en cobro de dinero a esta empresa.
“La cancelación del contrato (del bufete Francis & Gueits) viene de la suma de las cosas que se han estado investigando. La revisión de los contratos de los terceros adquirentes, los planteamientos y contestaciones sobre su facturación, pero en buena medida surge también por la preocupación que nos han surgido sobre las controversias del licenciado Francis con personal de los Tribunales, como jueces y alguaciles. Sobre ese particular el Municipio consideró que no era una situación que el Municipio estuviera dispuesto a sostener”, aclaró el oficial investigador del Municipio de Caguas, Alex Rivera Longchamps.
En la carta de cancelación del contrato, el Municipio de Caguas le requirió a Francis & Gueits que dentro de los próximos cinco días presente las mociones al tribunal para solicitar el relevo de la representación legal del Municipio. También se le pidió que en cinco días calendario deposite en las arcas municipales el dinero que recibió de terceros para opcionar la compra de inmuebles que serían expropiados. Además, el bufete tiene que entregar al ayuntamiento todos los documentos relacionados a los casos de expropiación que tenía asignados.
El bufete tenía a su cargo 263 casos, según datos ofrecidos por la administración municipal. El oficial investigador del Municipio de Caguas, Alex Rivera Longchamps, afirmó que no se le asignaron casos nuevos, pero reconoció que Francis seguía “siendo el abogado de récord en los casos asignados”, y continuaba activamente la litigación de ellos. Francis no respondió a la petición de reacción que le pidió el CPI.
Rivera Longchamps adjudicó el tiempo que tomó la auditoría de Francis & Gueits a la presuntamente voluminosa información que se le requirió al estudio legal y a la decisión que tomó el Ayuntamiento de incluir un informe de tasaciones de propiedades independiente a las que ha sometido el bufete al Tribunal.
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El informe independiente de tasaciones ya fue presentado al Municipio por Eliezer Cruz Rodríguez de ECR Appraisal Group, LLC, pero al momento de la entrevista con el CPI, el pasado 25 de agosto, el investigador municipal no había terminado de comparar las valoraciones de los inmuebles que dio el tasador independiente con las presentadas en el tribunal por Francis & Gueits. El Municipio no requirió una revisión de todas las tasaciones usadas por el bufete.
“Se hizo una muestra de tres tasaciones por otro tasador no relacionado con la firma de Francis & Gueits. Estas tasaciones llegaron hace una semana. Estamos comparando lo que dice el tasador que sobre el valor de la propiedad a la misma fecha versus lo que había reflejado el informe de valoración de la tasadora que tiene contratada al licenciado Francis”, explicó en aquel momento el oficial investigador.
Según Rivera Longchamps, de una evaluación preliminar de la muestra de tasaciones se desprende que la metodología utilizada por el tasador independiente es distinta a las sometidas por Francis & Gueits. La diferencia principal es que, en prácticamente todos los casos llevados por el bufete, la tasadora resta de la justa compensación el costo de demoler la propiedad, mientras que el tasador independiente no incluye el costo de la demolición, a menos que esa acción sea necesaria. La justa compensación es la indemnización que debe pagar el Gobierno Municipal a la persona que pierde su propiedad.
Una investigación del CPI demostró que en el 84% de los 121 casos de expropiación presentados entre 2020 y 2023 en el tribunal por Francis & Gueits y Universal Properties Realty se afirma que las propiedades tienen que ser demolidas y se le resta a la tasación los gastos de esa supuesta demolición y limpieza de escombros aunque la demolición nunca ocurra. Esto tiene el efecto de bajar la valoración de las propiedades y, por ende, reducir el precio que pagará la persona o compañía que comprará el inmueble.https://youtu.be/xhgvWnbH59s?feature=sharedEl CPI también reveló que, tras recibir varias querellas, la Junta Examinadora de Evaluadores Profesionales de Bienes Raíces investiga la metodología utilizada por Francis & Gueits y Universal Properties Realty. La demolición se puede tomar en consideración en algunas tasaciones cuando la rehabilitación de la estructura es inviable, según han explicado varios expertos al CPI.
El Municipio de Caguas no detuvo preventivamente la litigación de los casos de expropiación sino que han continuado sus vistas en el Centro Judicial de Caguas con Francis como su representante legal. Es decir, que sin saber todavía si las tasaciones eran precisas para fijar una justa compensación, el municipio cagüeño siguió adelante con los procesos judiciales. Estas expropiaciones no se realizan para un fin municipal sino que las propiedades son vendidas a otras personas o corporaciones.
El alcalde de Caguas dijo al CPI durante una entrevista anterior que la contratación del bufete, en mayo de 2021, se dio luego que tuvo un acercamiento informal de Francis, quien luego hizo una propuesta oficial al ayuntamiento.
“El amigo se me acerca una vez, yo estoy haciendo ejercicios en el gimnasio con mi hijo y me dice: ‘nosotros tenemos una empresa que puede hacer esto’ y yo se lo referí a mi director de [la Oficina de] Permisos [Jaime Plaza]. Y ahí fue cómo se atendió la cosa”, relató el alcalde.
Miranda Torres explicó que escuchó sobre los servicios que ofrecía Universal Properties Realty en reuniones de los alcaldes de la zona este y de voz de Jerry Cruz Figueroa, quien trabaja en la Secretaría de Administración del Senado, durante una visita que le hizo al líder senatorial José Luis Dalmau en el Capitolio. El 17 de mayo de 2021 le otorgó un contrato para el manejo de los estorbos públicos.
Tanto el bufete como Universal Properties Realty obtenían su compensación cuando la propiedad expropiada se vendía. Al llevar estos casos al Tribunal para que ocurra la expropiación, ya tienen un potencial comprador para ese inmueble.
Universal Properties Realty como Francis & Gueits fueron referidos a Justicia en marzo por los legisladores independentistas María de Lourdes Santiago y Denis Márquez. Posteriormente, el alcalde de Caguas y el de San Germán, Virgilio Olivera Olivera, refirieron a su contratista Universal Properties Realty al DJ.
Aunque el secretario de Justicia, Domingo Emmanuelli Hernández, declinó comentar sobre la pesquisa, la agencia sí confirmó que hay una investigación en curso. La pesquisa está a cargo de la fiscal de San Juan Fabiola Acarón Porrata-Doria, mediante una designación especial del Secretario. El Negociado de Investigaciones Especiales (NIE) adscrito al Departamento de Seguridad Pública (DSP) también participa de la investigación. Mientras que la Oficina del Contralor trabaja coordinadamente con Justicia ya que ambas entidades recibieron al mismo tiempo el referido de los legisladores, dijo la contralora Yesmín M. Valdivieso.
El CPI supo que se les ha requerido documentación a varios alcaldes. En el caso de Caguas, Rivera Longchamps dijo que fue entrevistado el 5 de junio por la fiscal Acarón Porrata-Doria. Sin entrar en los detalles de lo discutido, el abogado dijo que la conversación duró cerca de dos horas y media.
“En estos días (a finales de agosto) estoy consciente que la Fiscal también entrevistó al ingeniero Jaime Plaza [director de la Oficina de Permisos del municipio de Caguas]”, abundó Rivera Longchamps.
Por su parte, el alcalde de San Germán, quien también canceló el contrato de Universal Properties Realty, indicó que no ha sido entrevistado, pero la fiscal designada por Justicia y agentes a cargo de la pesquisa tuvieron una primera reunión con los funcionarios de la Oficina de Auditoría Interna de San Germán. También, Justicia ha requerido información al Municipio de Juncos, según el alcalde Alfredo Alejandro Carrión.
Hasta ahora, la investigación del DJ se concentra en figuras o entidades fuera del servicio público o que no ocupan posiciones de gobierno bajo la jurisdicción de la Oficina del Panel sobre el Fiscal Especial Independiente (Opfei), según se desprende de lo que informó Emanuelli al panel de exjueces.
Justicia le informó al Panel que no realizará una investigación preliminar sino que el Ministerio Público investigará a fondo. En julio pasado la Opfei informó que había archivado la notificación de la querella presentada por los legisladores del Partido Independentista Puertorriqueño en tanto Justicia sería la agencia encargada de la pesquisa.
Juez de Caguas notifica a Justicia de que no le cuadran las tasaciones
Precisamente durante la litigación de uno de esos casos de expropiación, el juez Elías Rivera Fernández, del Centro Judicial de Caguas, indicó en sala que notificaría a Justicia la minuta de esa vista en la cual expresó que la tasación de una residencia a expropiarse en una exclusiva urbanización de Caguas le parecía por debajo del precio del mercado de bienes raíces. La tasación se presentó al juez para que él determinara la justa compensación que debe recibir el dueño de la propiedad. Rivera Fernández, en cambio, desestimó la demanda de expropiación.
Francis & Gueits había radicado en el Tribunal de Primera Instancia dos mociones para solicitar la recusación o inhibición del juez Rivera Fernádez de todos los casos de expropiación que lleva el bufete y que están asignados a su sala judicial. Las tensiones entre Francis y el juez habían llegado a su punto más álgido. Varios de los casos de expropiación del Municipio de Caguas se han litigado en la sala del juez Rivera Fernández, quien ha cuestionado algunas de las valoraciones que se le presentan para fijar la justa compensación al dueño de la propiedad expropiada.
El bufete alega en dichas mociones que la conducta del juez tiende a mostrar un prejuicio y arbitrariedad en los procesos de expropiación que impide el debido proceso de ley, incluyendo la presentación de prueba.
El abogado aduce que las acciones del juez muestran un “patrón recurrente” en los que emite “juicios valorativos de la prueba sin escucharla ni celebrar los juicios pautados”. Lo que a su entender “constituye un abuso de la discreción judicial que, sumado a su utilización del poder de su cargo judicial para tratar de intimidar al suscribiente realizando un referido de naturaleza criminal al Departamento de Justicia, constituye una conducta antiética”, señala la moción presentada en julio.
El expediente judicial muestra que el juez le aclaró a Francis que no hizo un referido de naturaleza penal sino que “notificó” a Justicia lo vertido en la vista en la que el juez expresó su inconformidad con las tasaciones y con la insistencia del Municipio de Caguas, por medio de la representación de Francis, de expropiar un inmueble con una compensación baja cuando una de las partes interesadas — el portador del pagaré hipotecario — presentaría la propiedad en subasta pública. El CPI preguntó a Justicia si la agencia recibió esa notificación y la fecha de recibo, pero al cierre de esta edición no había contestado.
Con la desestimación de ese caso, Rivera Fernández impidió que se expropiara una casa de dos niveles, cuatro cuartos, tres baños y medio, piscina, en un área de campo de golf de la Urbanización Caguas Real. La casa tiene un pagaré hipotecario de casi un millón y medio de dólares, pero la justa compensación propuesta por el Municipio de Caguas es de $190,642.07, y esa fue la cantidad que consignó en el tribunal Encinales Realty que presta servicios al bufete Francis & Gueits.
Al juez le resultó extraña la declaración misma de estorbo público de la propiedad — en 2013 — porque la estructura no representa riesgo de seguridad ni a la salud, no corre el riesgo de ser invadida porque tiene puertas y ventanas cerradas y está en una urbanización de acceso controlado.
“Esta propiedad, ciertamente, no es un estorbo público. Está deteriorada por falta de mantenimiento. Lo que necesita como decimos en la calle es un cariñito, lavarla a presión, pintarla, ponerle los enseres y that’s it”, sostuvo el juez al plantear que la propiedad estaba 90 por ciento habitable.
En la sentencia de desestimación Rivera Fernández señala que el Municipio de Caguas “pretende expropiar, mediante la declaración de estorbo público, una propiedad inmueble que radica en una de las urbanizaciones de mayor costo dentro de la extensión territorial municipal, a tan solo una fracción del valor, según los documentos que propiamente proveyera”.
“De la Certificación Registral que se acompañara con la petición [de expropiar] surge que el señor Aaron Márquez Sánchez adquirió la Propiedad por el precio de $726,400.00 en el 2005, la hipotecó hasta $783,874.00 en el 2006, más, sin embargo, para el 2021, el valor había reducido un 67% (tasó $260,000.0, o sea, un 33%) y la justa compensación consignada en el 2022 fue de un 24% ($190,642.07). Nos resulta sospechoso, máxime cuando de las fotos de la tasación no surge una estructura en ruina ni que constituya un peligro inminente o amenaza a la vida o la seguridad”, añade la sentencia.
A pesar de que los acreedores del pagaré hipotecario, Luna Residential II, LLC. y First Bank, se comprometieron a preservar y rehabilitar la propiedad para subastarla, el licenciado Francis advirtió que el Municipio de Caguas podría pedir la revisión de la desestimación para insistir en obtener esta propiedad para traspasarla a otro.
En aprietos económicos Universal Properties Realty
Al menos cuatro fuentes del CPI aseguran que tras las denuncias de irregularidades que ha resultado en la cancelación de contratos de Universal Properties Realty con municipios, la compañía tiene serios problemas económicos. De 22 contratos que tenía Universal Properties Realty, actualmente solo tiene contratos vigentes con los municipios de Las Piedras, Morovis y Aibonito. El CPI pidió una reacción a la gerencia de Universal sin que haya habido respuesta a nuestra solicitud.
El 7 de agosto de 2023 el Municipio de Caguas demandó a Universal Properties Realty por incumplimiento de contrato y cobro de $1.5 millones que pese a gestiones de cobro la empresa no ha remitido al ayuntamiento desde abril, cuando se le canceló el contrato. En la demanda se le imputa a la compañía haber retenido indebidamente $1,569,173.19. Esa cifra incluye $128,603.19 en multas y contribuciones cobradas por la empresa y que no fueron remitidas al Municipio.
El 16 de agosto, la compañía F. Castillo Family Properties, Inc. también demandó en cobro de dinero, desahucio y daños a Universal Properties y a José A. Deyá, quien era el vicepresidente y secretario de la compañía. La inmobiliaria reclama el pago de $49,763.04 por concepto de renta y pago de servicios e intereses y $12,440.76 en honorarios legales. Deyá ya no forma parte de la administración de la empresa. Los otros dos socios de la compañía son Andrés Reyes Vélez y Abraham Freyre Medina.
También, entre julio y agosto, los abogados Antonio Álvarez Torres y José Manuel Auffant Colom, contratados por Universal Properties, renunciaron debido a problemas de comunicación con la empresa y miles dólares en deudas acumuladas por concepto de honorarios, según consta en documentos legales. Piden que se eliminen sus nombres como abogados de récord en los casos de expropiación forzosa que están activos y consignan que Universal les adeuda $67,000 a Álvarez Torres y $28,000 a Auffant Colom.
“Han surgido diferencias irreconciliables en cuanto al manejo de los casos
entre el abogado que suscribe y Universal tras esta última no cooperar con la
representación legal en cuanto a proveer los documentos, información y testigos que hay que presentar en los casos”, leen las mociones.
Auffant Colom explicó al CPI que la falta de comunicación con los directivos de la empresa comenzó cuando trascendieron las investigaciones del CPI sobre las posibles irregularidades en la administración de los contratos privados para el manejo de los estorbos públicos en más de una veintena de municipios.
Sostuvo que, aunque informaba de los documentos que requería en Tribunal y las fechas para entregarlos, no recibía respuesta, o si le respondían, la compañía no cumplía en entregarlos. Tampoco proveía para cumplir con los términos de los emplazamientos y según avanzaban los casos no estaban disponibles los tasadores.
“Todo comenzó cuando comenzaron a salir los reportajes. Cuando explotó la cuestión mediática empecé a perder comunicación, no me hacían llegar los documentos. Hubo un impasse en las comunicaciones con Universal”, explicó Auffant Colom. “Básicamente, no podía seguir llevando los casos como se suponía y tenía que renunciar porque no le podía quedar mal al Municipio ni al Tribunal. Llamaba y no me contestaban; pedía los documentos y no me los proveían. Llegó un punto que me dije: ‘hasta aquí llegué’. Eso no estaba en mi poder, pero como mi nombre estaba allí parecería que soy yo quien está quedando mal al Tribunal”, agregó.
Estos abogados representaban a los municipios en los casos de expropiación, pero sus honorarios eran pagados por Universal Properties Realty, quien servía como una especie de agente de los municipios que le contrataron.
Álvarez Torres no quiso hacer expresiones para este reportaje.
