El informe de tasación que dio paso a la venta por $145,000 de un parque en Condado reconoce que el espacio, ubicado frente a la avenida Ashford, era utilizado como un “área verde”, lo que pudiera entrar en conflicto con la representación del Departamento de Transportación y Obras Públicas (DTOP), que ha defendido la transacción con el argumento de que el espacio “se encontraba en desuso”.
El documento que preparó la firma J.Porrata PSC y que sometió al DTOP el 7 de octubre de 2019 indica, en el renglón de “descripción de la propiedad”, que el área “representa un pequeño lote vacante semicircular localizado en una esquina del sector del Condado, sin utilidad propia que actualmente se usa como un área verde”.
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Vecinos del Condado, incluyendo al portavoz comunitario Amaury Rivera, han insistido que el espacio de unos 179 metros cuadrados, conocido como el Parque Borinquen, ha sido por décadas espacio de recreación y relajamiento para los residentes de la zona.
El 26 de agosto de 2020, la Oficina de Revisión de Tasación del DTOP validó los hallazgos de la tasación, abriendo la puerta a la negociación con la empresa Krug Property LLC, con la que finalmente se firmó el contrato de compraventa el 24 de febrero de 2021.
Tanto la tasación como la revisión del DTOP concluyeron que la propiedad, por tratarse de un “remanente no conforme” que sería vendido al dueño de un terreno colindante, era elegible para cederse por el 80% de su valor de mercado, lo que habría implicado un precio de $116,000. No obstante, la venta final se realizó por la totalidad del valor de mercado de $145,000, según la tasación.
Krug Property adquirió el parque con la intención de agrupar el espacio al predio colindante de 483 metros cuadrados, lo que les permitiría construir un condominio residencial de hasta 12 plantas.
“Si yo fuese el vendedor yo le trataría de vender por el doble porque tal vez (el comprador) necesita el remanente para poder lograr lo que tienen. Como vendedor, yo pienso que hubiese sido un mejor ‘realtor’ y hubiese convencido a la otra parte a que lo comprara (a un precio) más caro. Aunque eso es sin conocer los detalles (de la transacción)”, dijo un tasador con conocimiento del mercado de propiedades en la zona del Condado que prefirió permanecer bajo anonimato.
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Para alcanzar la valoración de $145,000, los tasadores Javier Porrata Monserrate y Melvin Ramírez Rodríguez utilizaron el método conocido como comparación directa, en el que se analizan ventas recientes de propiedades con características parecidas. Según consta en el documento de tasación suministrado por el DTOP, ese método es el único que se puede utilizar para valorar un predio que no contiene una estructura construida.
Cuando sí existe una construcción, los tasadores también pueden recurrir a los llamados método de costo o el método de capitalización directa. Este último estima las ganancias que pudiera generar a futuro la propiedad en venta.
Para hacer la comparación, la firma utilizó cuatro ventas comparables en el sector del Condado completadas entre 2016 y 2019, entre ellas la transacción por $550,000 mediante la cual Krug Property adquirió la parcela aledaña al parque. El precio de esa venta, que se concretó en 2018, implicó que Krug Property pagó unos $1,139 por metro cuadrado, más de $300 en exceso de los $810 que le costó el Parque Borinquen.
El análisis de los tasadores concluyó que el terreno aledaño al parque, al momento de su compra contenía “mejoras”, consistentes de un “estructura unifamiliar de dos pisos en condición deteriorada”.
Otra de las ventas comparables se trató de un lote vacante en la calle Rodríguez Serra, que fue comprado en septiembre de 2019 a un precio de $1,136 por metro cuadrado. En la comparativa, se establece que ese lote tenía unas características “superiores” al parque, al encontrarse más cerca del mar y tener una forma rectangular.
Una tercera comparativa se realizó con otro lote vacío que se vendió en 2016 por $812 el metro cuadrado, con una localización “inferior” pero una forma rectangular “superior”. Finalmente, para la cuarta venta comparable, realizada en 2017 a un costo de $695 por metro cuadrado, se concluyó que se trataba de una propiedad con forma y localización “inferior”.
El periodo que transcurrió entre la tasación y la venta del parque, unos 16 meses, fue uno en que el mercado de bienes raíces en Condado se “fortaleció”, indicó el tasador que habló con este medio.
“El mercado de ‘high-end’ ha estado robusto durante toda la pandemia (del COVID-19) y, si acaso, se fortaleció más por la demanda de viviendas unifamiliares. Mucha gente habla del inversionista foráneo, pero muchas personas (puertorriqueñas) compraron casas con piscina en la pandemia. Eso, obviamente, altera el mercado”, indicó el experto en bienes raíces.
El planificador Pedro Cardona Roig, en su participación en el podcast Con los Editores, sostuvo que en la zona del Condado, en la esquina de la calle Ojeda con la avenida Ashford, otra propiedad no desarrollada tasó recientemente cerca de $2,000 por metro cuadrado.
“¿Cómo se protegió el interés público vendiendo esa propiedad (el Parque Borinquen)? Esa propiedad, contrario a las otras, cuando a la desarrollas, tiene un frente que mira al mar. Si este se vendió, el Parque del Indio (al lado opuesto del Parque Borinquen) se podrá vender entonces”, cuestionó el exvicepresidente de la Junta de Planificación.
“Cada vez que nos dicen que esto es una parcela o un lote nos toca el corazón porque ese parque tiene una historia muy bonita. Lo más importante es que era un parque hermoso. Lo que nos duele a nosotros, los vecinos, es que nos hayan quitado un parque y la forma en que se hizo”, dijo, por su parte, Rivera, quien detalló que residentes de la zona comenzaron a percatarse, en diciembre de 2021, que los árboles del Parque Borinquen habían comenzado a “marchitarse”, en lo que entienden fue un trabajo de envenenamiento de los nuevos dueños del lugar.
