Opinión: (Des)incentivos y vivienda
La proporción de familias en Puerto Rico que son dueñas de sus propias viviendas —un 72 %— es más alta que en Estados Unidos, donde es apenas un 66 %. Dada la…
Por Armando Valdés @armandovaldes
La proporción de familias en Puerto Rico que son dueñas de sus propias viviendas —un 72 %— es más alta que en Estados Unidos, donde es apenas un 66 %. Dada la baja tasa de ahorros personales, el hogar es también nuestro principal medio de acumulación de riqueza.
Aun así, el mercado de viviendas lleva años estancado. El Estado ha invertido decenas de millones de dólares encaminando a compradores primerizos hacia la adquisición de un hogar. Los incentivos, dirigidos a abaratar el costo de la compraventa, les han permitido a los desarrolladores y bancos mantener los valores de las viviendas nuevas sin vender en niveles por encima de lo que el mercado estaba dispuesto a pagar.
Los compradores eventualmente fueron quienes asumieron el riesgo de esta apuesta. Esto es así toda vez que ventas posteriores de las mismas unidades de vivienda alcanzan precios muy por debajo de los valores originales. Incluso, en algunos casos, los propios desarrolladores, luego de haber vendido un número suficiente de unidades, reducen sus precios y afectan los valores de quienes compraron previamente. Bajo este esquema, los desarrolladores evitaron pérdidas mayores, transfiriéndolas en el cierre al comprador, y los bancos diversificaron su riesgo, pues de tener un solo desarrollador garantizando un préstamo, ahora tienen cientos de compradores suscribiendo igual número de garantías hipotecarias.
En cambio, para la familia, lo que podría ser una cuenta de ahorros se convierte desde el primer día en una carga para sus finanzas. El que compró en $200,000, para ver que el desarrollador luego vendió en $150,000, debe $50,000 más que el valor de su hogar en el mercado.
La solución al estancamiento no es socializar las pérdidas por medio de incentivos públicos ni endeudar al joven. Esa misma pérdida que está asumiendo el comprador la debe asumir el desarrollador —responsable a fin de cuentas de su mala planificación— reduciendo los precios de venta sin incentivos, como pasó durante la más reciente recesión a lo largo de todo EE. UU. Y similar a lo sucedido allá, cuando rebote el mercado y vuelvan a subir los valores, el aumento debiera beneficiar a quienes compraron en el punto bajo del mercado inmobiliario.
Los fondos públicos que se ahorren al eliminar los incentivos podrían destinarse al re-desarrollo de viviendas en áreas urbanas, para así abaratar los costos de construcción, reducir el desparrame urbano y densificar la ciudad. A su vez, incentivar construcción nueva sí generará actividad económica adicional, muy distinto de lo que sucede cuando simplemente se venden viviendas ya construidas. El ajuste en los valores del mercado no es la única solución, pero ciertamente es un primer paso para comenzar a corregir los errores del pasado.
