La Comisión de lo Jurídico, presidida por el representante José “Che” Pérez Cordero, inició la evaluación del Proyecto 1101, con el fin aprobar una reforma integral a la “Ley de Condominios del 2020” para fortalecer los derechos de los titulares, mejorar la transparencia administrativa y financiera, así como agilizar el acceso a los remedios legales ante disputas y posibles irregularidades en la administración de los condominios.
La pieza, de la autoría del representante Ricardo “Chino” Ocasio Ramos, es el producto de los hallazgos legislativos realizados por el legislador en torno a situaciones confrontadas por titulares de condominios para ejercer sus derechos, así como las limitaciones estructurales del Departamento de Asuntos del Consumidor (DACO) para resolver estas.
“Con esta propuesta se garantiza un marco legal robusto que proteja a los titulares, especialmente a personas adultas mayores quienes constituyen más del 38 por ciento de los residentes en condominios”, reza la exposición de motivos de la medida.
El Lcdo. Gabriel Sicardó Ocasio, ayudante especial del secretario del DACO, Hiram Torres Montalvo, expresó en vista pública su apoyo a esta medida ya que “atiende la problemática existente en cuanto al manejo de querellas al amparo de la Ley de Condominios vigente, al igual que otros asuntos que inciden en una aplicación razonable de las disposiciones legales aplicables”.
El proyecto establece que las partes en una controversia podrán decidir si dirimen su disputa en DACO o los tribunales, por lo que no tendrán que agotar los remedios que la agencia dispone antes de ir ante el Poder Judicial.
Y es que, según las investigaciones legislativas llevadas a cabo, esta agencia tiene ante sí más de 973 querellas del tema, pendientes para ser atendidas por cuatro jueces administrativos especializados, los cuales también administran otras leyes, provocando que las reclamaciones de dilaten por meses e incluso años, privando a los titulares un acceso oportuno a remedios legales.
“En las pasadas semanas hemos expresado nuestro legítimo interés de que la jurisdicción del DACO para atender las múltiples controversias de la Ley de Condominios sea transferida en su totalidad al Poder Judicial, para que sean los tribunales que atiendan todas las reclamaciones presentadas por los titulares sometidos al régimen de propiedad horizontal”, dijo Sicardó Ocasio.
Mientras, Wilson Cruz Chocano, oficial de reglamentación y legislación de la Asociación de Condominios y Controles de Acceso, reconoció que “existen áreas donde el proyecto puede fortalecer la participación y la transparencia”, a la vez que recomendó enmiendas a la medida.
Entre ellas está “reducir y racionalizar las pólizas y seguros exigidos a los agentes administradores para evitar requisitos desproporcionados que, en la práctica, se trasladan al presupuesto del condominio”.
Además, sugirió cambios al lenguaje de la medida, para que las asambleas, las cuales podrán aceptar participación remota y mecanismos de votación que amplíen la participación real no paralicen las decisiones urgentes que se deben tomar para el bienestar de la comunidad.
También favoreció el que las controversias sean trasladadas de DACO al Tribunal de Primera Instancia “únicamente si se garantiza que ese traslado no encarece ni dificulta el acceso del titular a un remedio”.
Cruz Chocano planteó que debe enmendarse el apartado sobre la presentación de estados financieros anuales a los titulares, para que “el requisito sea proporcional; permitir el cumplimiento por muestras o anexos disponibles bajo una solicitud razonable que evite duplicar documentos que ya obran en poder del Consejo, la Junta o el Agente Administrador”, ya que esto aumenta la carga administrativa y los costos al convertir este documento en uno que va más allá de un resumen financiero útil para el titular.
A su vez, sostuvo que en cuanto a la prohibición de que un titular sea agente administrador de su condominio “puede ir en contra del interés del Consejo, porque en ocasiones quien mejor conoce la operación y la comunidad es un titular que conoce el día a día del condominio”.
Sugirió que en estos casos la solución es regular esta actividad mediante la divulgación recusación, el establecimiento de límites de contratación, la realización de auditorías y controles de transparencia.
Por su parte, Marcos Rosado, presidente de la Alianza de Profesionales de Condominios y Controles de Acceso, no favoreció a la aprobación del proyecto al asegurar que “las enmiendas presentadas pueden resultar más perjudiciales que beneficiosas”.
No obstante, reconoció que la pieza “responde a preocupaciones legítimas de muchos titulares en torno a la transparencia, la fiscalización, el acceso a información y la disponibilidad de remedios más eficaces frente a supuestas actuaciones indebidas dentro del régimen de propiedad horizontal”, argumentó que varias de las disposiciones podrían generar resultados más costosos, complejos o difíciles de manejar, que los problemas que busca atender.
“Del análisis del proyecto se puede extraer que su implementación podría dar paso a un régimen más litigioso, más oneroso y complejo, así como la posibilidad de superposición entre foros y decisiones inconsistentes. En ese sentido nuestra posición no es de rechazo a todos los objetivos del proyecto, sino a los mecanismos escogidos para alcanzarlos”, añadió este deponente.
Rosado expuso que, según la experiencia de los administradores de condominios bajo su organización, “el reto principal no siempre es la ausencia de normas, sino la falta de implementación efectiva y balanceada de las leyes y reglamentos”.
Opinó que la ampliación de la definición de ‘obra urgente’, para incluir situaciones como filtraciones, humedad o deterioro estructural, que afecten las unidades “podría dar lugar a interpretaciones que diluyan el concepto de urgencia, permitiendo que asuntos que podrían manejarse mediante procesos ordinarios, se atiendan sin los controles habituales del Consejo de Titulares, esto podría generar controversias sobre el uso de fondos y el alcance de la autoridad administrativa”.
Asimismo, añadió que la enmienda para limitar los términos de los miembros de la Junta a tres términos consecutivos, luego de lo cual deben pasar seis años para volver al mismo puesto, restringiría “la continuidad en la administración de los condominios mientras que atenta contra la voluntariedad desprendida y el derecho de aquellos que están dispuestos a servir”.
Entre tanto, Milton Serrano, de la Asociación de Realtors de Puerto Rico, favoreció la pieza que asigna “responsabilidad legal, la imposición de más severas sanciones administrativas por malversación o mala utilización de los fondos de los condominios por parte de miembros de las juntas directivas, administradores u otros funcionarios bajo este régimen de propiedad”.
Igualmente, la Lcda. Zoimé Álvarez Rubio, presidenta de la Asociación de Bancos de Puerto Rico, expuso que la “Asociación entiende que lo propuesto en el proyecto persigue atender un asunto de gran interés público y propone medidas enmarcadas en la política pública que en torno a la Ley de Condominios de Puerto Rico le corresponde establecer a esta comisión”, por lo que le brindó la deferencia a la determinación que tome la comisión.
Por otra parte, la comisión también discutió en esta audiencia el Proyecto de la Cámara 894, del representante Wilson Román López, que enmienda el Código Civil de 2020, para extender la figura del tanteo y retracto de colindantes a predios urbanos y condominios, al cual se opusieron los deponentes presentes.
Tanto Álvarez Rubio, como Cruz Chocano fueron enfáticos en plantear que estas figuras jurídicas pertenecen al ámbito agrario en el que se establece que, si un propietario desea vender un predio de terreno, permite a inquilinos o copropietarios adquirir esa propiedad con prioridad antes de que se venda a un tercero, en el caso del tanteo.
Mientras que el derecho de retracto permite reemplazar al comprador en la misma compraventa, generalmente dentro de los 30 días siguientes al conocimiento de la venta, si no hubo notificación previa.
Álvarez Rubio destacó que el aprobar esta enmienda “agravaría sustancialmente la situación escasez de vivienda toda vez que el efecto de extender este derecho a predios urbanos fomentaría la concentración de tenencia y tendría el efecto de congelar las propiedades disponibles para la venta concediendo derecho preferente a los colindantes”.
“Entendemos que lo propuesto también tendría un efecto especulativo en el mercado de bienes raíces asunto de gran preocupación por el efecto negativo que esto tendría no solo desde una perspectiva social, sino económica también, ya que las enmiendas propuestas, están redactadas de manera general y no distinguen entre predios urbanos de uso residencial y uso comercial e industrial”, afirmó la deponente.
En términos similares se expresó Cruz Chocano, al significar que esta práctica “generaría una significativa inseguridad jurídica lo que en el mercado se traduciría en cierres más lentos, costos notariales y registrales más altos y la probable retracción de algunos inversionistas, particularmente en proyectos de vivienda asequible”.
El presidente de la comisión, el representante Pérez Cordero, manifestó, que, ante los planteamientos traído por las partes en el día de hoy, se analizarán para posibles enmiendas a la legislación sobre propiedad horizontal.
Sostuvo que “vamos a darle también el espacio y la referencia al compañero, autor de la medida, para examinar estas enmiendas y también haremos un análisis y conversaremos con el señor presidente, porque hay otras medidas que tienen que ver con estos temas, que están en otras comisiones”, para determinar si esta pieza se mueve hacia donde están ubicadas las otras medidas, de modo que no haya duplicidad de esfuerzos.
De igual forma, el representante Pérez Cordero anunció que se podría celebrar otra vista en la que se citarán a residentes de condominios para explorar su parecer en torno a la medida. Durante los trabajos participaron los representantes Ángel Morey Noble y José Varela Fernández.
