Proyecto abriría nueva vía de financiamiento para mejoras energéticas en comercios

El avance surge con la radicación del Proyecto de la Cámara 1377, una medida de administración presentada el 19 de agosto y cuyo equivalente en el cuerpo senatorial es el Proyecto del Senado 1405.

La medida establecería, en Puerto Rico, el Programa Commercial Property Assessed Clean Energy (C-PACE), mediante la creación de un marco legal que permitiría a propietarios comerciales, industriales, turísticos y multifamiliares obtener financiamiento privado de bajo costo y largo plazo para realizar mejoras permanentes cualificadas.

Aunque la propuesta aún no ha sido aprobada, su alcance regulatorio y financiero ya posiciona al país para una transformación significativa en la forma en que se financian las mejoras de eficiencia, resiliencia y energía limpia en el sector comercial.

Ramón Barquín, presidente del Centro Unido de Detallistas (CUD), dijo que actualmente existe financiamiento para tales efectos del Banco de Desarrollo Económico y de la Administración de Pequeños Negocios, pero aplaudió el cambio de política de no depender tanto de fondos federales. El presidente electo del CUD, Alan Taveras, aplaudió la medida debido a las dificultades que enfrentan los pequeños y medianos negocios en obtener financiamiento.

Según el texto legislativo, estas mejoras pueden incluir proyectos de eficiencia energética, energías renovables, conservación de agua, mitigación de inundaciones, almacenamiento de energía, microrredes, infraestructura de resiliencia y adecuaciones para cumplir con la ley federal para personas con discapacidades (ADA, por sus siglas en inglés).

La medida también aclara que “el financiamiento C-PACE puede cubrir hasta la totalidad de los costos de un proyecto para mejoras cualificadas y es asegurado mediante un gravamen legal sobre la propiedad”.

Una de las disposiciones más relevantes del proyecto es la que define quiénes podrán actuar como proveedores de capital. El Proyecto de la Cámara 1377 establece que podrán participar entidades privadas con experiencia en la originación, el manejo y el underwriting (evaluación crediticia) de financiamientos C-PACE, incluidas sus afiliadas, sucesores y cesionarios.

Además, cualquier banco comercial o institución financiera con licencia de la Oficina de Instituciones Financieras para ofrecer financiamiento comercial en Puerto Rico quedaría automáticamente cualificado para participar. En la práctica, esto abriría la puerta para que bancos locales, cooperativas con licencia comercial y entidades financieras especializadas entren en un mercado que, en Estados Unidos, ha generado cerca de $10,000 millones en inversión.

El proyecto también establece la estructura operativa del programa. La Autoridad de Alianzas Público-Privadas (AAPP) sería responsable de supervisar su implementación y aprobar las Guías del Programa, que incluirían modelos de contratos, criterios técnicos, procesos de evaluación crediticia y requisitos para proveedores de capital.

La administración diaria recaería en un administrador privado independiente, contratado por la AAPP, que tendría a su cargo la operación, el cumplimiento y la coordinación con municipios y propietarios.

Dentro de esa estructura, los municipios tendrían un rol central como entidades encargadas de instituir la imposición especial voluntaria sobre la propiedad, mecanismo que serviría como fuente de repago del financiamiento.

El Proyecto de la Cámara 1377 establece que los municipios podrán cobrar un cargo fijo equivalente a 50 puntos base del principal del financiamiento, hasta un máximo de $50,000, ajustado cada cinco años, según el índice CPI-U (consumidores urbanos). La medida deja claro, además, que los municipios no podrán cobrar tarifas adicionales por participar en el programa, una disposición dirigida a evitar que la estructura municipal se convierta en una barrera de entrada para los desarrolladores.

El Registro de la Propiedad también tendría un rol clave. El financiamiento C-PACE se aseguraría mediante un gravamen estatutario que debe inscribirse como nota marginal en la finca correspondiente. El proyecto detalla modelos de avisos para registrar el financiamiento, su cesión, su cancelación y cualquier subordinación requerida por acreedores hipotecarios o titulares de derechos reales. Cada nota marginal conllevaría un arancel de $4, según la Ley del Arancel del Registro de la Propiedad. Esta estructura de inscripción es esencial porque convierte la obligación en una carga real sobre la propiedad, lo que permitiría que el financiamiento se transfiera automáticamente si el inmueble se vende.

La medida también define con precisión qué propiedades podrían participar. El programa estaría disponible para propiedades comerciales, industriales, agrícolas, turísticas y residenciales con cinco o más unidades, incluyendo condominios, condohoteles, propiedades de tiempo compartido (time-share) y propiedades de organizaciones sin fines de lucro. Además, permitiría la participación de unidades de vivienda asequible bajo ciertos convenios, siempre que los titulares de esos convenios otorguen consentimiento y subordinación.

La experiencia en Estados Unidos muestra que el programa ha funcionado como un motor de modernización comercial y resiliencia. Connecticut lo administra a través de su Green Bank, facilitando renovaciones de eficiencia energética con plazos de hasta 25 años. En Míchigan y Misuri, desarrolladores lo han utilizado para rehabilitar hoteles y transformar edificios comerciales obsoletos en zonas urbanas. En Pensilvania y Nueva Jersey, el programa se ha integrado con iniciativas laborales que exigen el uso de contratistas con programas de aprendizaje certificados o salarios prevalecientes, vinculando la inversión en energía limpia con la creación de empleos especializados.

La Exposición de Motivos del Proyecto de la Cámara 1377 subraya que la desaparición del Banco Gubernamental de Fomento redujo la disponibilidad de instrumentos flexibles para proyectos de desarrollo económico. En ese contexto, el C-PACE se presenta como una alternativa para atraer capital privado sin comprometer fondos públicos ni el crédito gubernamental. La medida destaca que su implementación podría reducir costos energéticos y de seguros, fortalecer la resiliencia ante desastres y promover la sostenibilidad ambiental en un territorio donde la modernización energética es una prioridad urgente.

Con la radicación del Proyecto de la Cámara 1377 y su equivalente senatorial, el Proyecto del Senado 1405, Puerto Rico se acerca a integrarse en la red de jurisdicciones que utilizan C-PACE para impulsar infraestructura moderna, resiliente y competitiva. Aunque la medida todavía está en consideración legislativa, su potencial impacto ya anticipa una nueva etapa de financiamiento energético y comercial, con implicaciones directas para desarrolladores, bancos, municipios y el sector de la construcción.

Carlos Crespo, quien es dueño de una planta para hacer hielo y una gasolinera, relató dificultades no solamente para obtener permisos para hacer negocios sino también para obtener financiamiento. Dijo a Caribbean Business que su hijo obtuvo financiamiento, de un banco local, para abrir un restaurante en Guaynabo, “pero han ido soltando el dinero poco a poco”.